CaixaBank Research adelanta una fuerte caída de las ventas, tres nuevas subidas de tipos y más subidas de los alquileres. Y ve el esfuerzo hipotecario en el 38%.
Los próximos meses serán complicados para el sector inmobiliario por el impacto que tendrán la ralentización económica, las subidas de los tipos de interés y la todavía alta inflación en la capacidad adquisitiva de las familias.
Se estima que las compraventas bajarán este año más cerca de un 25%, que el precio de la vivienda se ajustará de forma moderada y que empeorará la tasa de esfuerzo hipotecario.
También se augura un leve retroceso de los costes de construcción, más subidas de las rentas de las viviendas de alquiler y tres nuevas subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que tiene margen para incrementar un punto adicional.
La venta de viviendas firmó en 2022 su mejor resultado de los últimos 15 años, pero este año la previsión es que registre una caída cercana al 25-26%.
En un informe reciente sobre el sector inmobiliario, el servicio de estudios de la entidad afirma que “dejamos atrás un año 2022 en el que la demanda de vivienda ha batido todas las expectativas. El número de compraventas ya venía creciendo con fuerza desde la segunda mitad de 2021, principalmente por el cambio de preferencias sobre el lugar donde vivir propiciado por la pandemia, pero dicho crecimiento se intensificó en la primera mitad de 2022 por el adelanto de compraventas para contratar una hipoteca a un tipo de interés fijo más favorable ante la perspectiva de que el BCE incrementaría los tipos de interés para hacer frente a la galopante inflación”.
Pero, en 2023 y 2024 las compraventas se moverán más cerca del promedio histórico que de los niveles del año pasado. En cuanto a los precios, el servicio de estudios cree que se producirá un ajuste, aunque no llegará al nivel de corrección que están experimentando países como Canadá, Nueva Zelanda o Suecia, donde el mercado estaba sobrecalentado. En el caso del mercado doméstico, "el precio empieza a dar señales de moderación" y cree que "el ajuste será acotado. En España, no se han acumulado desequilibrios en el ciclo expansivo 2014-2022 que hagan prever una caída brusca del sector".
El esfuerzo teórico hipotecario de las familias (es decir, el porcentaje de ingresos que debe destinar un hogar al pago del préstamo) va a subir con fuerza en los próximos meses. Actualmente se mueve en el 33,6%, ligeramente por encima del nivel que recomiendan los expertos, aunque podría alcanzar el 38% en la primera mitad del año, unos niveles no vistos desde finales de 2011, según la serie histórica del Banco de España.
Para finales de 2024 la ratio de esfuerzo podría situarse en torno al 34,8% (más de un punto por encima del nivel actual).
Otro de los pronósticos que maneja la entidad apunta a nuevas subidas de los precios del alquiler en España. A pesar de que el precio ya está en máximos, augura un repunte medio del 2,8% este año. En el caso de los alquileres nuevos, considerando como tales aquellos que tienen una antigüedad de hasta seis meses, el incremento previsto es muy superior y podría acercarse al 7,7%.
La oferta de nuevas viviendas de arrendamiento seguirá muy por debajo de la demanda. "La presión por el lado de la demanda puede ser incluso superior que en los años recientes, en la medida que el incremento de los tipos de interés dificulta el acceso a una vivienda en propiedad y deriva una mayor proporción de la población al mercado del alquiler. También se da por hecho que los tipos de interés todavía no han tocado techo en la eurozona, ya que la inflación sigue muy alta, incluso la subyacente. En concreto, el Banco Central Europeo (BCE) todavía puede subir un punto los tipos de interés", con una subida de 50 puntos básicos en marzo y dos más de 25 puntos básicos cada una.
Otro de los datos clave para el sector inmobiliario es que este año caerán los costes de construcción, aunque de forma leve. Según los datos del organismo de estudios, entre mediados de 2022 y enero de 2023, los costes se han reducido un 22%, y "los costes de construcción residencial en España podrían reducirse un 3% este año". A pesar del descenso, a finales de este año los costes seguirán un 15% por encima del nivel prepandemia.
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