La hipoteca inversa es una alternativa destinada a los mayores de 65 años que tengan una vivienda en propiedad y quieran tener una remuneración extra que complemente su pensión.
En concreto, consiste en la firma de un préstamo hipotecario en el que la casa del jubilado actúa como garantía y que se basa en el pago de una cantidad al propietario, bien sea de forma periódica o de una sola vez.
En estos casos no se traspasa la titularidad ni el usufructo de la vivienda, sino que brinda a los herederos la posibilidad de recuperar el inmueble tras el fallecimiento del titular, bien a través de la firma de un préstamo hipotecario al uso o con recursos propios. En caso de no contar con los fondos suficientes, los herederos podrían devolver el dinero con la venta de la vivienda.
También conviene tener en cuenta que el suscriptor puede cancelar de forma anticipada la hipoteca inversa y de forma unilateral, cumpliendo diertos requisitos.
En materia de impuestos, se trata de una fórmula ventajosa fiscalmente hablando, ya que no hay que pagar por ganancias patrimoniales. Ni siquiera habría que asumir el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en el caso de que se trate de la vivienda habitual, sin olvidar que también existe una bonificación sobre los honorarios notariales y registrales.
las hipotecas inversas pueden ser concedidas por los bancos y las aseguradoras autorizadas para operar en España. En el proceso deben intervenir un prestamista (banco, aseguradora u otra entidad de crédito), un asesor independiente y el cliente.
De hecho, la ley obliga a que en el proceso intervenga un asesor independiente para ‘vigilar’ las hipotéticas malas 'praxis' de bancos y aseguradoras. La tasación de la vivienda, por ejemplo, debe realizarse por una entidad oficial y homologada por el Banco de España.
Puede ser una alternativa interesante de financiación cuando el importe a solicitar es bajo y existe capacidad de repago.
En un momento en el que se está debatiendo en el mundo económico, político y social de qué manera se pueden garantizar las pensiones y cuál es la mejor fórmula para revalorizarlas, no solo están proliferando las hipotecas inversas, sino que también están cogiendo ritmo otras alternativas como la nuda propiedad y los seguros de rentas vitalicias.
La nuda propiedad, por ejemplo, es una alternativa que permite vender la titularidad de la vivienda, pero no el usufructo vitalicio.
Es decir, el pensionista puede seguir viviendo en su casa hasta su fallecimiento o incluso alquilar el inmueble. No obstante, la operación es irrevocable, lo que significa que los herederos no pueden recuperar la vivienda tras la muerte de su familiar.
Con esta fórmula se puede conseguir entre un 40% y un 80% del precio de mercado (es decir, el descuento puede alcanzar el 60%), y se puede optar por recibir el pago de una sola vez o en rentas periódicas.
Otra de las opciones es contratar un seguro de rentas vitalicias, que pueden percibirse de forma mensual, trimestral o semestral.
Es una alternativa que está ganando fuerza entre los mayores de 65 años que venden una vivienda distinta de la habitual, ya que la plusvalía queda exenta de tributación en los primeros 240.000 euros si en un plazo máximo de seis meses invierte la cantidad obtenida en una renta vitalicia. En este caso, no obstante, el pensionista debe buscarse una alternativa residencial.
Por último, está también la bautizada como vivienda inversa. Es un producto que permite monetizar el ahorro en vivienda de las personas mayores mediante la venta de la vivienda y, al mismo tiempo, la firma de un contrato de alquiler vitalicio para que permanezcan en la vivienda de forma indefinida. Normalmente el importe de la operación está entre el 55% y el 85% del valor de tasación del inmueble, basándose en factores como la potencial esperanza de vida del inquilino y se estima la cantidad a pagar en concepto de renta en dicho plazo. En el momento de la compraventa el propietario recibe la cantidad acordada menos la renta calculada. El importe retenido en concepto de renta se va consumiendo con el paso de los meses.
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