La pandemia del coronavirus ha sido una crisis sanitaria mundial de enorme calibre, pero el confinamiento obligatorio en los hogares supuso, entre otras muchas cosas, un incremento del ahorro, inusitado para millones de familias, con el que pudieron cambiar de casa por muy diversos motivos: la implantación del teletrabajo, más espacio interior, pero también exterior, cambiar de zona o invertir en residencial ahora que se cuenta con ahorros.
Pero esas ganas de mudarse, ese incremento de la demanda, supuso a su vez un aumento de los precios de las casas que en algunos países llegó a superar los dos dígitos, como en EEUU Zelanda, Canadá o Países Bajos, donde los precios crecieron más de un 30% desde 2020.
Cifras que no se veían desde la burbuja inmobiliaria de comienzos de este siglo. Después de este particular boom inmobiliario de dos años, ya se están registrando caídas de los precios países con mercados más sobrecalentados.
En Canadá y Suecia han caído más de un 8% desde febrero, mientras en Nueva Zelanda han descendido más del 12% desde su punto máximo el año pasado. Los precios también han comenzado a caer en EEUU y en Reino Unido. Las operaciones de compraventa también están empezando a mostrar síntomas de fatiga. La venta de viviendas en agosto en EEUU cayó frente al mismo mes del año pasado, o en Nueva Zelanda, donde las ventas trimestrales hasta junio descendieron a su nivel más bajo desde 2010.
Una situación que también repercute en los precios de las acciones de las grandes constructoras. En Reino Unido, Barratt o Taylor Wimpey han bajado a la mitad este año, mientras que Dr. Horton y Lennar, en EEUU, caen más de un 30%.
A nivel global, una oferta restringida unido a la facilidad del crédito, con tipos de interés bajísimos, impulsó un aumento constante de los precios de las viviendas en las principales economías globales tras superar la crisis financiera mundial de 2007-2009.
Un auge impulsado de alguna manera por los propios gobiernos preocupados por la escasez de vivienda durante tras pasar lo peor de la pandemia, suavizaron o eliminaron temporalmente las regulaciones hipotecarias, lo que facilitó la compra. Estos ahorros durante la pandemia ayudaron a los compradores de primera vivienda a acumular grandes depósitos.
Pero, ahora ha llegado un golpe de realidad, el aumento de los tipos de interés ha devuelto a los intereses hipotecarios a niveles que no se veían en décadas.
Hace solo un año, la hipoteca a tipo fijo a 30 años en EEUU estaba por debajo del 3%. Hoy está en su nivel más alto desde 2007, con un tipo medio del 6,7%,En Nueva Zelanda, el tipo de las hipotecas ha superado el 7% por primera vez en ocho años. O en Reino Unido, donde el préstamo promedio del tipo fijo supera el 6% por primera vez en 12 años.Esto hará la vida más difícil a los posibles compradores, pero también aumentará la ansiedad a los actuales propietarios de viviendas.
Cuidado con el nivel de endeudamiento
Cuanto mayor sea la deuda de los hogares, más vulnerables serán a los pagos e impagos hipotecarios. Los bancos centrales encontrarán consuelo en el hecho de que la deuda de los hogares en relación con los ingresos es menor que en vísperas de la crisis financiera mundial en países como EEUU, Reino Unido o España.
Sin embargo, algunos países se enfrentan una montaña de deuda. Esto hace muy sensible a los propietarios a pequeños aumentos en los tipos hipotecarios. Los hogares en Australia, Canadá y Suecia, que lograron escapar de lo peor de la crisis financiera anterior, ahora han acumulado una gran cantidad de préstamos, lo que ha provocado advertencias de los organismos de control financiero.
La velocidad con la que el efecto de la subida de los tipos de interés para contener la inflación pasa a los propietarios de viviendas. El mayor riesgo es para los prestatarios de hipotecas de tipo variable. Se enfrentan a una reducción inmediata de su renta disponible. En Canadá, las hipotecas a tipo variable representan más de la mitad de todos los préstamos. En Australia y Suecia, representan casi dos tercios. En otros países, el endeudamiento a tipo fijo es el más común, lo que significa que la subida de tipos se transmite a otro ritmo.
La gran mayoría de las hipotecas en EEUU están en esos términos, mientras en Europa son cada vez más populares. Pero no todos los préstamos a plazo fijo son iguales.
En EEUU, la mayor parte están fijados para dos o tres décadas. Pero en otros países, incluso los hipotecados a tipo fijo se enfrentarán pronto a costes altísimos. En Nueva Zelanda, las hipotecas a tipo fijo constituyen la mayor parte de los préstamos existentes, pero más del 70% tiene un vencimiento de menos de dos años. Lo mismo ocurre con casi la mitad de los que se firmaron una hipoteca en Reino Unido el año pasado.
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