El Consejo de Ministros ha aprobado el 1 de febrero el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda pidiendo que se tramite por el procedimiento de urgencia en las Cortes para poder cumplir con los plazos que se había propuesto el Gobierno de coalición y con la fecha prometida a Bruselas. Esto es, que la normativa se ponga en marcha antes del último trimestre de este año.
La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, ha recordado que “respetará plenamente las competencias autonómicas”. Además, ha manifestado que “la Ley de Vivienda no va en contra de los propietarios, sino en contra de la especulación”.
Incentivos fiscales a pequeños propietarios en el IRPF, los límites a las rentas de grandes tenedores, un recargo en el IBI a las viviendas vacías por un tiempo prolongado o que el 30% de las promociones de obra nueva se destine a VPO son los principales puntos que se esperan poner en marcha antes del final de 2022, salvo la limitación de los alquileres en las zonas declaradas tensionadas, dada la complejidad de la medida.
Estas son las principales medidas
Mercado del alquiler
Zonas de mercado residencial tensionado
Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar por tres años las zonas de mercado residencial tensionado, prorrogables anualmente si las circunstancias persisten. Entre las medidas a aplicar, se incluye la congelación o limitación de los precios de las rentas del alquiler.
Entre las condiciones para que un municipio o algunos de sus distritos, sea declarado como zona de mercado tensionado, se fija que el coste del pago de la vivienda en ese ámbito (ya sea hipoteca o alquiler más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos netos medios de los hogares.También se tendrá en cuenta que el precio del alquiler (o la compra) haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC de cada autonomía.
Congelación de rentas para inquilinos actuales
En las áreas de mercado residencial que se declaren tensionadas, los arrendatarios actuales podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años.
Congelación de nuevos contratos de alquiler
En esas áreas que se declaren tensionadas, para los nuevos contratos de viviendas de alquiler, se podrá limitar la renta a la del contrato anterior, solo con el incremento del IPC correspondiente. Y en algunos casos, se podrán permitir subidas adicionales, de hasta un máximo de un 10% en determinados supuestos, como las mejoras en el hogar, rehabilitación de la vivienda o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.
Además, se establecerán mecanismos excepcionales de contención y bajada de precios del alquiler en estas zonas, ya sea para aumentar la oferta o para impedir incrementos abusivos de la renta. Se incentivará fiscalmente la bajada de precios.
Estímulos fiscales a los pequeños propietarios
Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual.En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado.
- Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
- Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas
- Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
Figura del gran tenedor
El Anteproyecto de Ley de Vivienda define como gran tenedor a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas
o de una superficie construida de uso residencial de más de 1.500 m2.
Límite al alquiler (periodo de 18 meses para aplicar un índice de precios)
En las áreas declaradas tensionadas, cuando el propietario sea una persona jurídica y gran tenedor, la renta de los nuevos contratos estará limitada por el contrato anterior o por el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
Movilización de la vivienda vacía
Para promover su salida al mercado, se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora está en el 50%) en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas.
Si el inmueble lleva tres años vacío, el recargo podrá llegar al 100%. Por último, está la opción de elevarlo otros 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.
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