Entra en vigor la nueva Ley de la Vivienda

Ya fue aprobada la nueva Ley de la Vivienda, y ya entra en vigor.

El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda ha recibido su aprobación definitiva en el pleno del Senado.

Son muchas las medidas que entran en vigor con la nueva Ley, pero las más destacables son el control de los alquileres en aquellas zonas que se declaren tensionadas, crea un nuevo índice de referencia para actualizar las rentas, nuevos incentivos fiscales o la posibilidad de gravar las viviendas vacías. También regulará los desahucios, las ayudas al acceso a la vivienda social y asequible, o la creación de un parque público de vivienda asequible.

• Tope a la actualización de las rentas del alquiler

Una de las medidas que aparecen en la Ley de Vivienda ya se encuentra en vigor. Se trata del tope en el incremento anual del precio de la renta en la renovación de los contratos vigentes de alquiler de viviendas.

Hasta el 31 de diciembre de 2023, la actualización anual del contrato de alquiler no podrá superar el 2% de subida, tanto para grandes tenedores como para pequeños propietarios, salvo pacto entre partes entre el arrendador particular y su inquilino. Este tope se incrementará un punto a todos los contratos durante todo 2024, hasta el 3% de subida y a partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler

• Gastos de honorarios de gestión inmobiliaria

Otra de las grandes novedades de la ley respecta a las inmobiliarias: serán siempre los propietarios y no los inquilinos quienes paguen sus gastos y sus honorarios al firmar un contrato de alquiler. Desaparecerá, así, el habitual "Más un mes de agencia" presente en muchos de los anuncios de arrendamientos de Internet. Además, quedará prohibido aumentar las cuotas más allá de lo estipulado forzando a los inquilinos a asumir los gastos de la comunidad o el pago de tasas municipales.

• Información mínima en operaciones de compra y alquiler de vivienda

Tras la publicación en el BOE de la normativa destacan los que contempla el artículo 31. Se trata del artículo que detalla la información mínima que debe ofrecerse ahora en las operaciones de compraventa y alquiler de viviendas y que incluye tanto información sobre los inmuebles como de sus propietarios, y que deben suministrar los intermediarios de las operaciones si así lo requiere el potencial comprador o inquilino.

Entre esa información se encuentran las condiciones económicas de la operación (precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago), las características esenciales de la vivienda y del edificio (como la cédula de habitabilidad, la acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, el certificado de eficiencia energética, los servicios de los que dispone el edificio o la antigüedad del mismo). Pero también incluye un punto controvertido: entre la información que puede solicitar el potencial inquilino está la “identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación”. Además, contempla sanciones económicas por incumplimiento.

·        Prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler para vulnerables

La Ley por el derecho a la vivienda incluye una modificación del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) que establece una prórroga obligatoria o tácita del contrato de alquiler que entra en vigor desde ya.

En concreto, la normativa contempla que el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de un año si acredita una situación de vulnerabilidad social y económica y siempre que el arrendador sea un gran tenedor de viviendas (esto es, que disponga de 10 o más inmuebles en términos generales o 5 o más si se trata de una zona declarada como mercado tensionado).

·        Recargo en el IBI a las viviendas vacías

También entra en vigor con efectos inmediatos el recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en el caso de viviendas que lleven al menos dos años vacías recogidas en la disposición final tercera de la normativa. Un recargo que podría alcanzar el 150%.

Se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal

• Pago por medios electrónicos

Otra modificación de la LAU, en este caso del artículo 17, es la que establece que los pagos de las rentas del alquiler se pagarán en términos generales a través de medios electrónicos para los contratos que se firmen a partir de ahora. Con una excepción: “cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada”.

• Figura del gran tenedor de viviendas

Se entiende la definición de carácter general del concepto de “gran tenedor”, como la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2

Si bien, se especifica que tal definición general podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado, pudiendo alcanzar a titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en dichos entornos.

·         Procedimiento de desahucio

Uno de los aspectos principales de la ley relacionados con los lanzamientos y la okupación es la disposición final quinta, que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para incluir "mejoras en la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad". En este sentido, la nueva norma exige detallar fecha y hora del lanzamiento para llevarlo a cabo.

Además, para que los propietarios puedan iniciar el desalojo, deberán justificar si la vivienda es el domicilio habitual o no del okupa y garantizar que no son grandes tenedores. En el caso de que el dueño sea un gran arrendador, deberá incluir en la demanda para el desahucio información sobre la situación de vulnerabilidad o no de los 'inquilinos'. Estos requisitos se incluirán en la Ley de Enjuiciamiento Civil gracias a una enmienda transaccional firmada por el Gobierno.

Todos estos trámites aumentarán la inseguridad jurídica a la hora de recuperar la vivienda por parte del propietario y alargará los plazos

Si ya actualmente están suspendidos los desahucios y lanzamientos hasta el 30 de junio, la nueva ley pretende que se puedan prorrogar hasta los dos años en el caso de los inquilinos vulnerables.