El Gobierno pacta cambios en la Ley de Vivienda: tope a todos los alquileres, más grandes propietarios y adiós al IPC, los honorarios de la agencia los pagará el propietario.

El 1 de febrero de 2022 el Consejo de Ministros propuso la nueva ley de vivienda en España, después de muchas negociaciones se ha conseguido llegar a un acuerdo en abril de 2023. 

Esta ley regulará diferentes ámbitos del sector inmobiliario y está muy centrada en la parte del alquiler de inmuebles.

¿Qué ha cambiado en la Ley de Vivienda?

Fin del IPC: nuevo tope en la renovación de contratos del alquiler vigentes

Por un lado, se mantiene el tope a la subida en la renovación de los contratos de alquiler en vigor durante 2023, que seguirá siendo del 2% hasta el 31 de diciembre.

Subirá al 3% durante todo 2024, y a partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler que será la referencia en los contratos de arrendamiento con el objetivo de que sea más estable e inferior a la evolución del IPC y que tope los aumentos de la renta por la renovación anual.

Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler.

Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control. La declaración de un barrio o un municipio como «zona tensionada» dependerá de cada Comunidad Autónoma, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.

Para declarar una zona tensionada de alquiler se deberá cumplir, al menos, una de estas dos condiciones:

Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.

Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Hay que tener en cuenta que la determinación de zonas tensionadas podrán ser desde distritos censales como micro zonas y hasta zonas tan amplias como hasta Comunidades Autónomas enteras, según indicaban en la rueda de prensa siempre que cumplan con una de estas dos condiciones.

Por otro lado, y dentro de estas zonas tensionadas se reduce el número de viviendas necesarias para ser considerado de gran tenedor, ya se sea persona física o jurídica. El cambio trasciende de 10 pisos a 5 pisos de un mismo propietario en esa zona tensionada, , siempre y cuando esté motivado y justificado por la CCAA correspondiente.

La aplicación de topes en los precios del alquiler en zona tensionada será diferente en función de si es pequeño propietario o gran tenedor. Para un arrendador particular se aplicará la indexación a la renta anterior en vigor, por lo que solo se podrá aplicar la subida que se aplique en ese momento, es decir del 2% en 2023, del 3% en 2024, y el nuevo índice que se aplique a partir de 2025. Mientras a los grandes tenedores se aplicará un índice de precios que no podrán superar lo que indique el nuevo índice de alquiler que cree cada CCAA.

Esta regulación de precios NO se aplicará en zonas NO declaradas tensionadas.

El propietario será el que pague a la inmobiliaria

El acuerdo también contempla que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario del inmueble.

Por norma general la comisión de la inmobiliaria (alrededor de un 10% del precio anual del alquiler más IVA o una mensualidad) corría por parte del inquilino y ahora será obligatorio que sea el propietario quien lo pague.

Ante esta nueva situación, podría suceder varias cosas.

• El propietario sube la cuota del mes, prorrateando los honorarios de la agencia en los doce meses del alquiler.
• El propietario paga gustosamente los honorarios a la agencia, y
• El propietario pide una cuota más a parte de las exigicas por ley para poder entrar a la vivienda y esta cuota extra, la destina al pago de la agencia.

Pero nos encontramos con otro nuevo punto que ha cambiado en la nueva Ley de la Vivienda:

Prohibición de aumentar el precio del alquiler con gastos extras.

Se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible. Habrá que negociar todos los gastos a partir de ahora.

Impulso a la vivienda protegida en alquiler a precio limitado

Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

Estímulos fiscales a los pequeños propietarios

Se mantiene en la nueva Ley el estímulo fiscalmente al alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual.

En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado.

• Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
• Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas.
• Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores. Pero ahora hay que demostrar que se ha realizado una reforma por el 10% del valor de compraventa del inmueble. Además, el límite máximo de subida de la renta será del 10%.

Se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora está en el 50%) en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas. Si el inmueble lleva tres años vacío, el recargo podrá llegar al 100%. Por último, está la opción de elevarlo otros 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.

Por último, el parque público de vivienda social estará sujeto a permanente protección y no podrá ser enajenado.

Actualmente apenas alcanza a las 290.000 unidades, lo que supone que solo el 1,6% de los hogares pueden optar a algún tipo de vivienda de las Administraciones Públicas, frente al 10% que registran otros países de nuestro entorno.

Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.